Umowa deweloperska - przeczytaj zanim podpiszesz

Umowa deweloperska - przeczytaj zanim podpiszesz Nowe-nieruchomosci.pl

Podpisanie umowy z deweloperem to ostatni etap zakupu mieszkania. Klamka zapadła, można zacząć szykować się na aranżowanie swojego nowego domu. Ale podpisanie umowy bez jej czytania, bez dokładnej analizy?

Tylko ktoś wyjątkowo nieroztropny może coś takiego zrobić. Jeżeli nie ma się głowy do prawnych niuansów to wystarczy zaangażować prawnika, radcę prawnego, który wszystko sprawdzi. Jednak wzory umów podsuwane do podpisania są zazwyczaj identyczne dla wszystkich klientów firmy, ich treści nie można negocjować. Co jednak gdy okaże się, że dana umowa posiada niedozwolone klauzule?

Co to jest klauzula niedozwolona?

Deweloperzy nie przygotowują indywidualnych umów sprzedaży mieszkań. Każda firma deweloperska posiada wzór umowy i w większości przypadków jest on identyczny dla każdego konsumenta. Czym z definicji jest owa klauzula niedozwolona? Wszelkiego typu warunki umowy, które stawiają w niekorzystnej pozycji odbiorcę, działają na jego niekorzyść, są niezgodne z tym co mówi prawo.

Przykłady klauzuli niedozwolonych stosowanych przez deweloperów

Klauzule niedozwolone przy nieruchomościach znajdują się w rejestrze, są dokładnie opisane, a w sumie jest ich kilkaset. Trzeba jednak nadmienić, że „w jednym worku” znajdują się zarówno klauzule odnośnie pośrednictwa nieruchomości jak i usług deweloperskich. Taki rejestr powiększa się w momencie kiedy jakiekolwiek zapisy umów są uznane za niedozwolone poprzez wyroki Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Z czym najczęściej można się spotkać na rynku usług deweloperskich.

Zarząd nieruchomości ustalony, wskazany przez dewelopera

Przez wiele lat deweloperzy w umowach wskazywali, kto będzie zarządzał nieruchomością, że będą to czynili samodzielnie lub wszystkim zajmować się będzie zaprzyjaźniony zarządca. Wyrok sądu jednoznacznie ukrócił takie praktyki, nie może być żeby deweloper komukolwiek narzucał zarządzających wspólnotą. Wystarczy, że w danej nieruchomości sprzeda się jedno mieszkanie i powstaje wspólnota mieszkaniowa. To właściciele mieszkań decydują o wszystkich aspektach budynku w którym mieszkają, w tym oczywiście za wybór operatora zarządzającego całością.

Wybór kancelarii notarialnej

Podpisując umowę przedwstępną deweloperzy zaznaczają, z usług jakiego notariusza należy skorzystać aby podpisać akt notarialny. Wydawać by się mogło to błahostką, jednak od roku 2012 takie postawienie sprawy w umowie jest klauzulą niedozwoloną. Deweloper nie może narzucić kupującemu u jakiego notariusza i kiedy ma nastąpić podpisanie aktu notarialnego.

Waloryzacja cen w umowach deweloperskich

Zmiany stawki podatku VAT, wzrost kosztów inwestycji, wahania cen materiałów oraz kosztów pracy. Na tej podstawie deweloperzy mogli ingerować w cenę, co było niekorzystne dla klientów. Nie może być mowy o waloryzacji cen, jeżeli taki element znajduje się w umowie to lepiej zastanowić się nad jej podpisaniem.

Kary umowne i ich wysokość

Niektórzy deweloperzy w umowach zawierali konkretne informacje związane z karami umownymi, stosowanymi w przypadku odstąpienia od kupna mieszkania. Stosowane były dokładne stawki takiej kary, ustalano je w wysokości kilku procent wartości całej transakcji. Taka kara została uznana za klauzulę niedozwoloną, była zbyt wysoka w stosunku do zaistniałej sytuacji. Owszem, deweloper może żądać zapłaty za poczynione działania w związku z przygotowaniem się do transakcji ale nie może to być jeden ze sposobów na zarobek. Kara umowna powinna pokrywać koszty jakie deweloper ponosi z tytułu przygotowania umowy i czasu pracy osób zaangażowanych w konkretną transakcję.

Terminy oddania budynku, mieszkania do użytku

Dotrzymywanie terminów oddania budynków do użytku to kwestia skomplikowana dla wielu, szczególnie mniejszych deweloperów. Z tego tytułu w umowach z konsumentami zawierali specjalne paragrafy, punkty mówiące, że termin oddania może się przesunąć choćby z uwagi na „inne zdarzenia pogodowe”. Takie stwierdzenie nie może być zawarte w umowie, a służyło jedynie omijaniu kar umownych z tytułu niedotrzymanych terminów. Każdy deweloper chcący się uchronić przed różnego rodzaju zdarzeniami losowymi powinien określić o jakich zdarzeniach mowa, klient musi dokładnie mieć wskazane, co może wpływać na nieoddanie mieszkań w terminie.

Gdzie dochodzić swoich praw? W jaki sposób?

Podpisałeś umowę z deweloperem? Po czasie uważasz, że znajdują się w niej zapisy uznawane jako klauzule niedozwolone?  Należy wysłać pismo do dewelopera odpowiednie pismo, nakazujące stwierdzenie o nieważności umowy. Brak odzewu na takie pismo powoduje kolejne kroki, tym razem prawne. Równocześnie można korzystać z pomocy takich instytucji jak Federacja Konsumentów, Rzecznik Konsumentów czy też Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta.

Najlepszym rozwiązaniem jest oczywiście dokładne analizowanie umowy i wskazanie deweloperowi konkretnych punktów, tych które budzą wątpliwości.