Czynniki kształtujące wartość nowego mieszkania przy zakupie oraz w przyszłości.

Czynniki kształtujące wartość nowego mieszkania przy zakupie oraz w przyszłości. sxc.hu

Jednym z podstawowych warunków efektywnego ekonomicznie inwestowania na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych jest zdolność w miarę precyzyjnego oszacowania aktualnej wartości rynkowej lokalu mieszkalnego.

Anglojęzyczny odpowiednik polskiego określenia nieruchomości, czyli popularne pojęcie „real estate”, zwraca szczególną uwagę na bodaj najbardziej charakterystyczną ich cechę, jaką jest nie tyle eksponowana w rodzimej mowie stałość w miejscu, co dysponowanie dającą się określić „realną wartością”.

Temat wartości nieruchomości, nie tylko zresztą rynkowej, ale wszelkich innych jej odmian, od dawna był i wciąż pozostaje tematem wielu opracowań, prac naukowych i obszernych rozdziałów przedmiotowych podręczników. Dla każdego nabywcy najbardziej wziętej w obecnych czasach nieruchomości, czyli mieszkania na rynku pierwotnym, właśnie wartość rynkowa powinna być tematem przewodnim przy poszukiwaniu optymalnego celu transakcji. Nie ma przy tym większego znaczenia jego przeznaczenie, a więc własne potrzeby mieszkaniowe czy też cel inwestycyjny.

Najbardziej popularna definicja wartości rynkowej mówi o „szacunkowej kwocie, za którą, po odpowiednim czasie ekspozycji na rynku, nieruchomość powinna zostać sprzedana w transakcji zawartej pomiędzy niezależnymi i dążącymi do sfinalizowania transakcji stronami, z których każda działa w sposób kompetentny, ostrożny i bez przymusu”.

Oczywiście jak zwykle w przypadku wszelkich, nie tylko mieszkaniowych nieruchomości, ich wartość rynkowa zależy w pierwszym rzędzie od lokalizacji. W przypadku lokali mieszkalnych nie zawsze najważniejsze jest usytuowanie inwestycji blisko centrum miasta, czy też pod prestiżowym adresem. Szeroki rynek wycenia dziś lokalizację przede wszystkim przez pryzmat jakości komunikacji, bogactwa infrastruktury, charakterystyki najbliższego otoczenia czy wreszcie czegoś, co można określić jako klimat osiedla i samej dzielnicy, bardziej lub mniej przyjazny jej mieszkańcom.

Po lokalizacji kolejnymi elementami decydującymi o wartości rynkowej mieszkania deweloperskiego są przede wszystkim: standard inwestycji, jakość wykonania i użytych materiałów, sposób zagospodarowania części wspólnych, czy wreszcie atrakcyjność architektoniczna osiedla.

Z kolei w ramach jednej i tej samej inwestycji wartość rynkowa poszczególnych lokali o zbliżonych gabarytach może się różnić, i to nawet w istotnym stopniu. Decydujące są tu takie elementy jak kondygnacja, ekspozycja, jakość panoramy z okien, czy wreszcie funkcjonalność, rozkład i wysokość pomieszczeń.

Dla nabywcy mieszkania na rynku pierwotnym atrakcyjność zakupu zależy w głównym stopniu od stosunku ceny transakcyjnej do wartości rynkowej mieszkania, pomiędzy którymi rzadko kiedy daje się postawić znak równości. Problem w tym, że określenie tej ostatniej nie zawsze jest najprostszym zadaniem już na samym początku sprzedaży inwestycji przez dewelopera. Z wieloletniej praktyki pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki wiadomo jednak, że najbardziej udane zakupy mieszkań z pierwszej ręki, z ceną transakcyjną istotnie niższą od ich wartości rynkowej, możliwe były w trakcie tzw. przedsprzedaży, kiedy to deweloperzy oferują najbardziej korzystne rabaty przy pełnej liście ofertowej lokali.

Należy także pamiętać o tym, że jakość obecnie dokonanego wyboru lokalu na pierwotnym ryku mieszkaniowym ma decydujące znaczenie dla kształtowania się jego wartości rynkowej w przyszłości. A ta w zależności od uwarunkowań rynkowych, koniunktury czy nawet różnego typu zbiegów okoliczności może ewoluować w skrajnie odmienny sposób.  

Przyjmuje się, że nieruchomości mieszkaniowe w dłuższym okresie czasu zyskują na wartości, stanowiąc jedną z najlepszych, i co ważne najpewniejszych lokat kapitału. Nie wszystkie jednak z nich mają równe perspektywy wzrostu wartości rynkowej w czasie, a co gorsza, możliwe są przypadki drastycznego jej spadku wskutek okoliczności, które wcześniej były trudne lub wręcz niemożliwe do przewidzenia.

Do takich sytuacji przede wszystkim może dojść w efekcie zmiany lub uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje niekorzystne rozwiązania z punktu widzenia jakości zamieszkiwania w najbliższej okolicy. Chodzi np. o perspektywę rozbudowy w bezpośrednim sąsiedztwie infrastruktury drogowej o silnym natężeniu ruchu lub dopuszczenia możliwości budowy obiektów czy realizacji inwestycji komercyjnych o ponadprzeciętnej uciążliwości dla okolicznych mieszkańców.

RynekPierwotny.pl Rynek Pierwotny