Stopy procentowe, czyli tykająca bomba w domach kredytobiorców

Stopy procentowe, czyli tykająca bomba w domach kredytobiorców nf.pl

Na niskich stopach procentowych korzystają najbardziej bankowi dłużnicy hipoteczni - głównie za sprawą wysokości zadłużenia i poziomu miesięcznych rat. Niestety to co dziś wydaje się rynkowym dobrodziejstwem, w przyszłości może okazać się pułapką.

Rekordowo niska dziś cena krajowego pieniądza jest nie tylko dużą ulgą dla budżetów osób spłacających wszelkiego rodzaju kredyty, ale - przynajmniej teoretycznie – powinna być także zachętą do zaciągania kolejnych. Niespecjalnie dzieje się tak w przypadku kredytów mieszkaniowych, których akcja nie przyśpieszyła w istotny sposób wraz z postępującymi obniżkami stóp NBP. Trudno jest precyzyjnie wyjaśnić tego rodzaju fenomen, jednak być może „nie ma tego złego…”.

Większa zdolność kredytowa, kosztem marży

Niskie stopy procentowe powodują bowiem, że rośnie zdolność kredytowa. Możemy więc sporo więcej pożyczyć niż 2-3 lata temu, co tylko pozornie jest dużym plusem obecnej sytuacji. Jednocześnie jednak marże kredytów mieszkaniowych wraz ze spadkiem stawki WIBOR 3M (podstawy oprocentowania kredytu – dziś około 1,7 proc.) idą w górę. Jeśli bowiem jeszcze trzy lata temu bez problemu można było znaleźć bank oferujący marżę poniżej jednego procenta, to dziś normą jest marża dwukrotnie wyższa, a ta jak wiadomo jest niezmienna.

W przyszłości, gdy stopy procentowe poszybują w górę, stosunkowo wysoka marża plus rosnący WIBOR w sposób zasadniczy podbiją poziom miesięcznej raty w stosunku do stanu obecnego. Dlatego też zaciągając dziś kredyt hipoteczny należy koniecznie zastanowić się nad jego wysokością, a także przeprowadzić symulację wysokości raty przy różnych poziomach WIBOR-u 3M.

Problem uczestników RnS

Perspektywa potencjalnych obecnie klientów hipotecznych banków to żaden problem w porównaniu do sytuacji licznego grona osób czy gospodarstw domowych już spłacających swoje hipoteki. Chodzi przede wszystkim o beneficjentów programu rządowych dopłat Rodzina na Swoim (RnS), a także posiadaczy hipotecznych kredytów denominowanych. Tych pierwszych jest blisko 200 tys., drugich trzyipółkrotnie więcej. 

Kredyty w ramach RnS udzielane były w latach 2007-2013. Rządowa pomoc polegała na państwowej subwencji miesięcznej raty kwotą stanowiącą równowartość połowy części odsetkowej. Na taką dopłatę każdy kredytobiorca mógł liczyć przez 8 lat od chwili uruchomienia kredytu. W związku z tym z dopłatami już w roku bieżącym pożegna się około 4 tys. uczestników RnS, w przyszłym około 7 tys., a w kolejnych latach, aż do roku 2021, po kilkadziesiąt tysięcy rocznie.

Na czym będzie polegał problem uczestników RnS? W dużym uproszczeniu można to tak określić, że wzrost miesięcznej raty po utracie rządowej subwencji wyniesie na dziś dzień w zależności od kredytowych parametrów około 40 - 50 proc. Zakładając jednak, że stawka WIBOR 3M wzrośnie w roku 2020 do 4-5 proc., rata przedmiotowego kredytu może pójść w górę nawet o trzy czwarte.

Raty frankowiczów jeszcze wyższe?

Równie nieciekawie przedstawiają się perspektywy amatorów mieszkaniowych kredytów denominowanych w obcych walutach, głównie jednak we franku szwajcarskim (CHF). Sytuacja rodzimych frankowców jest jednym z najbardziej popularnych medialnych tematów ostatnich czasów. O ile jednak bardzo dużo mówi się i pisze o materializacji ryzyka kursowego, w wyniku czego zarówno raty jak i saldo złotowe zadłużenia kredytów denominowanych w helweckiej walucie poszybowały w górę, to już o ryzyku stóp procentowych SNB wspomina się znacznie rzadziej. A niewykluczone, że właśnie perspektywa podniesienia w przyszłości ujemnych na dziś dzień szwajcarskich stóp procentowych, która spowoduje kolejny drastyczny wzrost rat i tak już wywindowanych słabnącą do franka złotówką,  jest kwintesencją realnego zagrożenia dla 560 tys. gospodarstw domowych spłacających kredyty mieszkaniowe typu CHF.

Stopy procentowe na pewno wzrosną 

Wniosek może być tylko jeden. Perspektywa podniesienia stóp procentowych przez NBP, ale przede wszystkim przez SNB i ECB, co w dłuższym terminie po prostu jest nieuniknione, w istotnym stopniu pogorszy sytuację dziesiątek tysięcy krajowych gospodarstw domowych spłacających kredyty mieszkaniowe. Głównie dotyczy to kredytów podwyższonego ryzyka, czyli denominowanych oraz uruchamianych w ramach programu RnS. Jedyne panaceum na unikniecie bardziej traumatycznych skutków takiego stanu rzeczy, to jak najdłuższy okres powrotu europejskich stóp procentowych do swoich standardowych poziomów połączony z odpowiednio silnym przyśpieszeniem wzrostu krajowego PKB. Stworzyłoby to warunki do bardziej realnych a mniej wirtualnych jak obecnie wzrostów krajowych wynagrodzeń, a także odwrócenia niekorzystnych trendów na rynku złotego. 

RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński