Czy rosnący wkład własny kredytów hipotecznych zaszkodzi popytowi na mieszkania w Polsce?

Czy rosnący wkład własny kredytów hipotecznych zaszkodzi popytowi na mieszkania w Polsce? Syda Productions - Fotolia

Po podwyżce o kolejne pięć pp. wkład własny będzie równy aż jednej piątej wartości nabywanej nieruchomości. Jaki może to mieć wpływ na krajowy rynek mieszkaniowy w 2017 r. i kolejnych latach?

Decyzję o wprowadzeniu instytucji obligatoryjnego wkładu własnego kredytów mieszkaniowych Komisja Nadzoru Finansowego podjęła przed trzema laty za sprawą zapisów rekomendacji S. Intencją nadzorcy było oczywiście podniesienie poziomów bezpieczeństwa zarówno kredytobiorców jak i rodzimego systemu bankowego poprzez maksymalną redukcję ryzyka kredytowego. I tak w 2014 roku wprowadzono obowiązek pięcioprocentowego udziału własnego, by po corocznych podwyżkach o pięć pp. osiągnąć poziom docelowy 20 proc. w roku 2017 – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W początkowym okresie obowiązek udziału własnego przy kredytowaniu zakupu mieszkania wzbudzał wiele obaw, a docelowy 20-procentowy poziom traktowany był np. przez deweloperów jako wręcz potencjalny wyrok na ich biznes. W momencie dopiero co kiełkowania koniunkturalnego ożywienia na mieszkaniowym rynku pierwotnym, skutki nowych przepisów były trudne do przewidzenia.

Na szczęście skończyło się tylko na strachu. Rosnący z roku na rok wkład własny kredytów mieszkaniowych nie załamał ani rynku hipotek, ani nie zachwiał, przynajmniej do tej pory, rekordowym od trzech lat popytem na mieszkania z pierwszej ręki. Pytanie, czy tego typu sytuacja ma szansę utrzymać się w dalszym ciągu, czy może wręcz przeciwnie, jedna piąta wartości lokum jako udział własny przekroczy tym razem możliwości finansowe rodaków planujących jego zakup.

Od pierwszego roku obowiązywania wkładu własnego, który zbiegł się w czasie z początkiem popytowej prosperity w pierwotnym segmencie rodzimej mieszkaniówki, jego potencjalnie negatywne skutki neutralizował z jednej strony program subwencji mieszkaniowych, z drugiej utrzymujący się wysoki popyt gotówkowo-inwestycyjny na mieszkania deweloperskie. Gdy w połowie 2016 roku nagle wyczerpały się środki MdM na rok 2017, w III kwartale nastąpiło gwałtowne tąpnięcie liczby nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych.

Niestety swoisty „dopalacz” rynku hipotek w postaci MdM powoli wytraca swój potencjał, który całkowicie się wyczerpie na początku 2018 roku. Niewykluczone więc, że już rok 2017. będzie rokiem wyraźniejszego spadku popytu na nowe kredyty hipoteczne. Jak wiadomo, średni stan oszczędności Polaków wciąż pozostaje na tragicznym poziomie, co przede wszystkim dotyczy młodego pokolenia rodaków. W tej sytuacji konieczność sfinansowania wkładu własnego na poziomie 50-60 tys. zł w przypadku najskromniejszych mieszkań w największych krajowych aglomeracjach, w większości przypadków może okazać się barierą nie do pokonania.

Raczej marnym pocieszeniem jest w tych okolicznościach przewidywana możliwość ubezpieczenia nawet połowy brakującego wkładu własnego. Na długie lata dość istotnie podniesie to koszt obsługi kredytu, co w perspektywie wzrostu stóp procentowych nie dla wszystkich będzie stanowiło wybór możliwy do zaakceptowania.

Deweloperzy w tej sytuacji w dalszym ciągu muszą opierać rachuby swojego biznesu na mocnej wierze w trwałość popytu inwestorów kupujących masowo mieszkania za gotówkę. Problem w tym, że w tego typu kwestii bardzo łatwo się przeliczyć. Zakupy inwestycyjne rolę koła zamachowego sprzedażowego boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym odgrywają już czwarty rok z rzędu. Z jednej strony może to cieszyć, z drugiej zaś budzić poważne obawy o dalszy potencjał tego swoistego rynkowego fenomenu.

Jeżeli wiec wygaszanie oddziaływania na popyt mieszkaniowy programu dopłat do kredytów hipotecznych zbiegło by się w czasie z wytracaniem impetu popytu inwestycyjnego, mniejsze lub większe załamanie sprzedaży mieszkań deweloperskich musiałoby stać się faktem.

Swoistym panaceum na przewidywany spadek dostępności kredytów mieszkaniowych wynikający z poziomu docelowego wkładu własnego, ewentualnego wzrostu stóp procentowych czy coraz bardziej restrykcyjnej polityki kredytowej banków, powinna stać się realizacja nowej polityki mieszkaniowej rządu. W nowym 2017 roku ruszą pierwsze pilotażowe budowy osiedli Mieszkania Plus. Wiele wskazuje na to, że to właśnie ten program stanie się już niebawem dla większości młodych Polaków jedyną szansą na własny dach nad głową, miejmy nadzieję, że jak najbardziej realną.

RynekPierwotny.pl Rynek Pierwotny