Mikrokawalerki – mały, acz istotny segment krajowej „mieszkaniówki”

Mikrokawalerki – mały, acz istotny segment krajowej „mieszkaniówki” Pixabay.com

Już ósmy rok z rzędu, czyli dokładnie od chwili załamania pamiętnego boomu na krajowym rynku nieruchomości mieszkaniowych, mamy w Polsce do czynienia z systematycznym kurczeniem się powierzchni użytkowej nowopowstających mieszkań.

Średnia powierzchnia mieszkań deweloperskich w 2008 roku wynosiła prawie 68 mkw., dziś jest to równo 10 mkw. mniej z tendencją do dalszej zniżki. Do jej utrwalenia w perspektywie najbliższych lat może przyczynić się rosnąca moda na inwestowanie w mieszkania o ponadprzeciętnym stopniu „kompresji”, a wiec takich, których powierzchnia nie przekracza 20 mkw. Niestety obowiązujące przepisy, a raczej niedawna zapowiedź ich utrzymania, zapewne zapobiegnie, przynajmniej w przewidywalnej przyszłości, nadmiernemu wysypowi inwestycji o charakterze „mikroapartamentowym”.

Niedawna deklaracja wiceministra infrastruktury, który zapowiedział utrzymanie w mocy przepisów regulujących minimalne powierzchnie budowanych mieszkań, stała się pretekstem do dyskusji o zasadności urzędowego regulowania parametrów lokali w ofercie sprzedażowej deweloperów. Chodzi o rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zawiera ono zapisy o minimalnych parametrach pomieszczeń w lokalach mieszkalnych. Przykładowo pokój nie może mieć mniej niż 16 mkw., dalej kuchnia lub wnęka kuchenna szeroka na 1,8 m, przedpokój i łazienka o określonej kubaturze. W sumie nie da się tego wszystkiego zmieścić w zgodzie z przepisami na mniej niż 24 mkw. i taka powierzchnia obowiązuje w Polsce jako minimalna dla lokalu mieszkalnego.

Ponieważ od dawna już rynek sygnalizował rosnący popyt na mieszkania znacznie mniejsze, a więc kilkunastometrowe, kilka lat temu inwestycje z mikromieszkaniami zaczęły powstawać we Wrocławiu. Z tym jednak zastrzeżeniem, że nie były one budowane jako lokale mieszkalne a użytkowe, co pociągało za sobą konieczność doliczenia do ich cenny netto 23-procentowej stawki VAT, zamiast tradycyjnej 8-procentowej.

Tego typu sytuacja utrzymuje się po dziś dzień, kiedy to kolejne osiedla „mikroapartamentowców” powstają w stolicy, a popyt na najmniejsze lokale zdaje się coraz bardziej przybierać na sile. Nie ma w tym zresztą nic dziwnego. Tego typu mieszkania, choć ich cena za mkw. jest wysoka i w Warszawie waha się w granicach 8-12 tys. zł, to ceny nominalne zaczynają się już od 160 tys. zł. Taki budżet jest w zasięgu oszczędności wielu Polaków, którzy w dobie rekordowo niskich stóp procentowych myślą o zainwestowaniu na rynku nieruchomości i zarabianiu na wynajmie. W przypadku mikrokawalerek w dobrze zlokalizowanych, atrakcyjnych inwestycjach rentowność netto z takiej działalności może osiągać poziom rzędu 7-8 proc., przy zaledwie czterech procentach standardowo.   

Stąd też decyzja o utrzymaniu w mocy przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wydaje się co najmniej problematyczna. Takie lokale i tak są i będą budowane w przyszłości. Sęk w tym, że teraz kupują je w ogromnej większości przedsiębiorcy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a wysoki 23-procentowy VAT odpisują od dochodu. Z kolei zwykły Kowalski chcąc zainwestować w mikrokawalerkę w cenie netto 150 tys. zł, musi dołożyć aż 35 tys. zł podatku VAT. Tego typu sytuacja ogranicza popyt na najmniejsze mieszkania, co jest zjawiskiem nienaturalnym, szkodliwym i antyrynkowym.

Rozwój segmentu najmniejszych lokali mieszkalnych jest tendencją absolutnie normalną, pożądaną i powszechną także na najbardziej rozwiniętych rynkach nieruchomości i w ramach największych światowych metropolii. Jest to bardziej związane z dążeniem do dywersyfikacji oferty deweloperskiej i lepszego dopasowania jej do preferencji nabywców, aniżeli efektem spadającej dostępności cenowej mieszkań. Zresztą ta ostatnia w krajowych warunkach od dłuższego czasu powoli, acz systematycznie pnie się w górę. Trudno ocenić, dlaczego akurat w Polsce o wielkości budowanych lokali mieszkalnych decydują urzędnicy, którzy najprawdopodobniej mieszkania o powierzchni powiedzmy 18-metrowej nie widzieli na oczy, a nie szeroko rozumiany rynek, który na takie lokale oferowane w rozsądnej cenie czeka.

Stan ten istotnie ogranicza możliwości inwestycyjne Polaków, choćby seniorów, którzy za uciułane oszczędności chcieliby zainwestować w mieszkanie na wynajem z myślą o zabezpieczeniu finansowym na emeryturze. Traci na tym budżet państwa, tracą przedsiębiorcy, traci rodzima mieszkaniówka. W tym stanie rzeczy nie pozostaje nic innego, niż cierpliwie czekać na cofniecie opisanych ograniczeń, które prędzej czy później raczej musi nastąpić.

RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński