Negocjacje z deweloperem – ile możemy utargować kupując mieszkanie i na co zwrócić szczególną uwagę?

Negocjacje z deweloperem – ile możemy utargować kupując mieszkanie i na co zwrócić szczególną uwagę? © pressmaster - Fotolia.com

O ile kupno mieszkania bywa zazwyczaj najważniejszą transakcją życia, to proces negocjacji jego ceny stanowi z pewnością absolutne meritum tego wydarzenia.

Z racji cen nieruchomości mieszkaniowych, które nawet w przypadku tych najbardziej popularnych idą w setki tysięcy złotych, możliwości zaoszczędzenia znacznych sum są tu na wyciągniecie ręki. Pod warunkiem jednak, że wiemy jak tę rękę wyciągnąć.

W sieci można znaleźć niezliczoną ilość poradników, które obszernie instruują w kwestii metodyki prowadzenia negocjacji cenowych, zarówno w przypadku kupna lokali z rynku wtórnego, jak i tych z pierwszej ręki. Praktycznie w każdym przypadku sugerują one targowanie się o cenę dla samego targowania, nie zwracając natomiast uwagi na zasadniczy aspekt zabiegania kupującego o obniżenie ceny. Chodzi mianowicie o to, by w określonych warunkach rynkowych osiągnąć cenę transakcyjną na poziomie optymalnym. Co to oznacza? Najprościej rzecz ujmując eliminację ryzyka poniesienia straty w przypadku ewentualnej konieczności odsprzedaży mieszkania zarówno w krótkim jaki dłuższym terminie od daty nabycia.

W przypadku rynku pierwotnego deweloperzy oferują mieszkania, których cena w ramach jednej i tej samej inwestycji może różnić się w mniej lub bardziej istotny sposób, w zależności od atrakcyjności poszczególnych lokali. Z grubsza rzecz biorąc mniej więcej połowa mieszkań w ramach jednej inwestycji charakteryzuje się przeciętną atrakcyjnością, natomiast po około jednej czwartej znajduje się poniżej i powyżej poziomu średniej.

Od czego zależy owa „atrakcyjność” mieszkań deweloperskich? Jest to cały szereg czynników, parametrów czy cech, na które pierwszorzędny wpływ ma usytuowanie lokalu. Chodzi przede wszystkim o kondygnację, ekspozycję, panoramę z okien, czy też bezpośrednie sąsiedztwo uciążliwych punktów osiedla, a więc np. wjazdu do garażu czy śmietnika. W związku ze swym położeniem lokale mieszkalne charakteryzują się różnym stopniem doświetlenia, naturalnego docieplenia, hałasu, czy też mniej lub bardziej ciekawym widokiem z okien, a nawet jakością powietrza, co zasadniczo różnicuje ich atrakcyjność, w tym także cenową.

Poza kwestią położenia, mieszkania w ramach jednej inwestycji deweloperskiej różnią się też zazwyczaj wysokością pomieszczeń, rozkładem, funkcjonalnością, czy wreszcie możliwościami aranżacji wnętrz. To wszystko w sposób zasadniczy rzutuje na wartość rynkową lokalu, nie zawsze optymalnie skorelowaną z ceną ofertową.

Deweloperzy w ostatnich czasach komunikują znaczne ograniczenie możliwości negocjacyjnych w ramach sprzedaży oferowanych przez siebie mieszkań. O ile 5-procentowy rabat stanowił w przeszłości zazwyczaj niepisaną normę, o tyle obecnie uzyskanie już 2-procentowej zniżki w ramach negocjacji ma być mocno problematyczne. Wynikać to ma oczywiście z niesłabnącego popytu na mieszkania z pierwszej ręki, które wciąż sprzedają się jak świeże bułki pomimo bliskiej już czwartej rocznicy boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Czy w obecnym czasie faktycznie jest aż tak źle z możliwościami negocjacji cen mieszkań deweloperskich? Na pewno dotyczy to tych z największą wartością dodaną, a więc wspomnianych około 25 proc. lokali najlepszych pod względem opisanych czynników, decydujących o ich atrakcyjności. Jednak zdecydowaną większość tej części oferty deweloperzy sprzedają zazwyczaj już na początkowym etapie inwestycji, czyli w tzw. przedsprzedaży. Tu w obecnym stanie koniunktury rynkowej oprócz zwyczajowego skromnego „przedsprzedażowego” rabatu bardzo trudno jest liczyć na cokolwiek więcej. Co innego jeśli chodzi o pozostałą pulę oferty, a więc lokali przeciętnych i tych z największą liczbą mankamentów.

Należy mieć na uwadze, że choć w ofercie deweloperskiej ceny mkw. mieszkań zazwyczaj nie są identyczne, to jednak różnice nawet pomiędzy lokalami najlepiej usytułowanymi i tymi z bardziej problematyczną atrakcyjnością, są bardzo często symboliczne. Wynika to z faktu, że koszt wybudowania lokalu przez dewelopera jest mniej więcej ten sam niezależnie od stopnia jego wartości dodanej w postaci np. ekspozycji na ciche zielone podwórko zamiast na głośną ulicę o wzmożonym ruchu kołowym i znacznie zanieczyszczonym powietrzu. Deweloper w każdym przypadku dąży więc do maksymalizacji zysku, zakładając, że ewentualną decyzję o obniżce czy rabacie zawsze będzie można podjąć w późniejszym terminie, o ile zajdzie taka potrzeba. Tymczasem tylko w tym jednym przypadku stawka mkw. powinna różnić się zasadniczo, niewykluczone że nawet o jedną dziesiątą.

I tu dopiero otwierają się najbardziej realne możliwości negocjacji ceny mieszkania, pod warunkiem jednak, że osoba nim zainteresowana potrafi perfekcyjnie zidentyfikować wszystkie słabe punkty lokalu. Zastrzeżenia deweloperów o maksymalnie 2-procentowej obecnie skali rabatów w większości przypadków mają charakter marketingowy i są przesadzone, a uzyskanie znacznie większej obniżki jest jak najbardziej możliwe nawet w dzisiejszych czasach historycznej prosperity sprzedażowej w pierwotnym segmencie rodzimej mieszkaniówki.

RynekPierwotny.pl Rynek Pierwotny