Prawdziwa cena, którą zapłacimy za Mieszkanie dla Młodych

Prawdziwa cena, którą zapłacimy za Mieszkanie dla Młodych fotolia

Program MdM wzbudza spore kontrowersje. Warto jednak odłożyć na bok emocje i przeanalizować dotychczasowe wydatki na ten cel. Część funduszy przeznaczonych na dopłaty, z pewnością wróciła do budżetu państwa w formie wyższych wpływów podatkowych.

Fundusze na dopłaty z programu MdM zostały uwzględnione w wieloletnim planie finansowym państwa. Podzielono je na pięć transz o wartości wynoszącej od 600 mln zł (2014 r.) do 762 mln zł (2018 r.). Dopłaty do gotowych mieszkań i domów są wydatkowane z bieżącej transzy. W przypadku powstających inwestycji, decyduje data planowanego zakończenia budowy. Dlatego osoba kupująca nowe lokum z terminem ukończenia za 12 miesięcy, otrzyma dopłatę z puli przeznaczonej na 2016 r. Aktualne dane Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) wskazują, że niewielkie środki zarezerwowano nawet na mieszkania, które zostaną ukończone w 2018 r. (patrz poniższy wykres).

cena mieszkania dla młodych RynekPierwotny.pl

Ponad 390 mln zł nie trafi już do nabywców mieszkań

W ubiegłym roku do budżetu wróciło ponad 390 mln zł z niewykorzystanej puli funduszy na dopłaty. Te środki nie mogą zostać przesunięte na kolejne lata. Dlatego już teraz można być pewnym, że BGK nie wykorzysta całości funduszy zaplanowanych w ustawie (3,55 mld zł). Łączna wartość dopłat mieszkaniowych prawdopodobnie wyniesie 2,50 mld zł–3,00 mld zł. Ta suma stanowi 0,73 proc. - 0,87 proc. łącznych wydatków budżetowych, które są przewidziane na bieżący rok. Trzeba jednak pamiętać, że realizacja programu MdM potrwa do końca 2018 r.

Wyższe wpływy z podatków zmniejszają koszt programu

Program Mieszkanie dla Młodych kształtuje nie tylko wydatki budżetowe. Ważnym efektem MdM jest też wzrost wpływów z tytułu VAT-u oraz podatku dochodowego, który płacą firmy deweloperskie. Zdecydowana większość takich przedsiębiorstw opłaca podatek CIT ze stawką wynoszącą 19 proc. dochodu.

Dane BGK wskazują, że przez pierwsze dwadzieścia miesięcy działania programu dopłat jego beneficjenci sfinansowali nowe mieszkania i domy o wartości 6,20 mld zł. Udzielone dofinansowanie (613 mln zł) przeciętnie stanowiło 10 proc. wartości kupowanego lokum. Sprawozdania finansowe największych spółek deweloperskich sugerują natomiast, że podatek CIT płacony przez te firmy średnio wynosi około 4 proc. ich przychodów ze sprzedaży mieszkań. Ustalenie części podatkowych skutków MdM-u będzie możliwe, jeżeli przyjmiemy następujące założenia:

  • przeciętny deweloper uczestniczący w systemie dopłat, płaci podatek CIT na poziomie 4 proc. przychodu ze sprzedaży mieszkań,
  • wszyscy deweloperzy naliczają preferencyjną stawkę VAT-u za nowe mieszkania (8 proc.).

Tylko część uczestników MdM-u musiałaby zrezygnować z zakupu lokum, gdyby rządowy program nie funkcjonował. Można ostrożnie przyjąć, że odsetek takich osób wynosi 20 proc., a pozostali beneficjenci dzięki dofinansowaniu kupili mieszkanie większe o 10 proc. Jeśli uwzględnimy wszystkie założenia, to okaże się, że wyższe wpływy podatkowe zmniejszają budżetowy koszt MdM-u o ponad jedną trzecią. Dla dwóch innych scenariuszy, analogiczny wynik wynosi 23 proc. oraz 45 proc. (zobacz poniższe zestawienie).

cena mieszkania dla młodych RynekPierwotny.pl

Zaprezentowane obliczenia ze względu na swój ogólny charakter nie uwzględniają np. wpływu nowych kredytów na konsumpcję rodzin oraz wyższych podatków od banków, firm wykańczających mieszkania i producentów materiałów budowlanych. Tym niemniej powyższe kalkulacje dobrze pokazują, że rachunek kosztów MdM-u nie ogranicza się tylko do kwot przeznaczonych na dofinansowanie wkładu. Niestety pomysłodawcy systemu dopłat nie przygotowali szerszej analizy jego wpływu na gospodarkę i budżet państwa. Obliczeń prezentujących faktyczne koszty MdM-u nie znajdziemy w projektach dwóch ustaw, które regulują zasady tego programu (Dz.U. 2013 poz. 1304 i Dz.U. 2015 poz. 1194). Warto zdawać sobie sprawę, że niedawne rozszerzenie MdM-u na rynek wtórny wywoła dodatkowe efekty (m.in. wzrost dopłat i wpływów z podatku od czynności cywilnoprawnych). 

RynekPierwotny.pl Andrzej Prajsnar