Ruch w nieruchomościach

Ruch w nieruchomościach nf.pl

Deweloperzy powierzchni biurowych boleśnie odczuli spowolnienie gospodarcze ostatnich lat. Na rynku coraz wyraźniej widać jednak ożywienie. Możliwe, że inwestorzy wkrótce wyjmą z szuflad zakurzone plany nowych biurowców.
Nadzieje deweloperów na powrót koniunktury mogą budzić przede wszystkim dane z rynku warszawskiego. Tam przyspieszenie na rynku nieruchomości biurowych jest bardzo wyraźne.

Potwierdza je liczba transakcji najmu zawartych w ciągu trzech kwartałów tego roku: podpisano umowy na około 370 tys. m kw. powierzchni. Dla porównania: w całym 2009 r. było to około 250 tys. mkw.

- Myślę, że w tym roku na warszawskim rynku zawarte zostaną transakcje na około 450-500 tys. m kw. powierzchni biurowej. W najlepszym w historii 2008 r. liczba ta wyniosła 524 tys. m kw. Rynek ruszył, a najemcy śmielej podejmują decyzje - podkreśla Tomasz Czuba, dyrektor w dziale wynajmu powierzchni biurowych w firmie Jones Lang LaSalle.

Dziś na rynku widać zatem symptomy ożywienia. A co może mieć wpływ na jego długookresowy wzrost?

Czynniki wzrostu

Popyt na nieruchomości biurowe jest ściśle powiązany z kondycją gospodarki, dlatego pozytywne dane makroekonomiczne mogą zapowiadać wzrost koniunktury także na tym rynku.

- Na przykład wyjątkowo pozytywne są wskaźniki aktywności gospodarczej polskiego sektora przemysłowego (PMI). Podobnie - wskaźnik inwestycji bezpośrednich (FDI).

W tym roku powinny one przekroczyć poziom 9 mld euro, co będzie wynikiem lepszym niż w roku 2009 - wskazuje prezes Centrum Banku Śląskiego Jacek Frejlich, który zarządza kompleksem biurowym Chorzowska 50 w Katowicach.

Dodaje, że Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych prowadzi obecnie ponad 120 projektów inwestycyjnych na łączną kwotę 4,8 mld euro. Na rynek nieruchomości dobrze może wpłynąć ożywienie w gospodarce niemieckiej. Przyspieszenie mogłoby być jeszcze większe, gdyby nastąpił wzrost wskaźnika zaufania u konsumentów w Stanach Zjednoczonych.

- Inwestycje przekładają się na zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. W dobie kryzysu planowanie nowych hamowały słabe możliwości finansowania ich za pomocą obcego kapitału. Praktycznie pożądane by było, aby inwestor miał własny kapitał. Banki realizując obecnie często ostrożną politykę, stosują zabezpieczenia w formie kontraktów podpisanych z najemcami przed ukończeniem budowy budynków komercyjnych, tak zwane pre-let agreements - mówi Frejlich.

- To powoduje między innymi spadek stopy kapitalizacji, ponieważ najemcy wykorzystują tę sytuację i podpisują umowy na wynajem po stosunkowo niskich cenach - tłumaczy.

Tomasz Buras, dyrektor w firmie doradczej King Sturge, podkreśla, że na wizerunek polskiej gospodarki pozytywnie wpływa także dodatnia dynamika PKB, która na koniec roku może wynieść ponad 3,5 proc. - Rok 2009 był kluczowy: większość firm chciała tylko przetrwać. W tym roku klimat jest już inny. Firmy są skłonne dokonywać zmian - ocenia Buras. Przypomina jednak, że coraz lepsze wyniki gospodarki nie dają jeszcze pewności, co do jej stabilnego wzrostu.

- Ważne, czy kryzys będzie miał drugie dno. Wiele będzie zależało od kondycji państw, które wypuściły masę pieniędzy, by ratować rynek. Zobaczymy, jak będą sobie radzić z obsługą zadłużenia. Jeśli nic złego nie wydarzy się w skali makro, to w kolejnych latach trend na rynku nieruchomości biurowych powinien być zwyżkowy - prognozuje Buras.

Jakie zatem perspektywy czekają największe polskie rynki nieruchomości biurowych?

Warszawa dwa kroki przed konkurencją

- Warszawa jest pewniakiem, jeśli chodzi o nowe inwestycje biurowe. To pierwsze miejsce do robienia biznesu - mówi Jacek Frejlich. - Na stołecznym rynku, w trzecim kwartale tego roku zawarto umowy na około 152 tys. mkw., czyli o ponad 50 proc. więcej niż w ciągu trzech wcześniejszych miesięcy.

Przy czym około 35 proc. to renegocjacje wcześniejszych umów - dodaje.

- Na warszawskim rynku jest obecnie około 8 proc. pustostanów. Coraz trudniej więc trafić na okazję.

Rynek powoli staje się rynkiem dewelopera, a nie klienta - wskazuje Tomasz Czuba.

- Widać już, że ze względu na większy popyt w przyszłym roku może zabraknąć wolnych lokalizacji. Przypuszczam, że na przełomie pierwszego i drugiego kwartału pozycja negocjacyjna najemców zacznie się osłabiać - dodaje Tomasz Buras.

Z danych opublikowanych w jesiennej edycji raportu o polskim rynku nieruchomości Marketbeat firmy doradczej Cushman & Wakefield wynika, że Warszawa dysponowała blisko 3,4 mln m kw. powierzchni biurowych. Ceny najmu kształtowały się w przedziale od około 17,5 do 23,5 euro za metr kwadratowy w centrum stolicy oraz 12-15,5 euro poza śródmieściem.

Drugim co do wielkości rynkiem biurowym pozostaje Kraków z blisko 470 tys. mkw. powierzchni. Pod Wawelem na najemców czeka jeszcze około 11 proc. lokali. Deweloperzy liczą tu na około 13-15 euro za metr kwadratowy.

Ostatnie wolne biura pozostały w dobrze ocenianym przez inwestorów Wrocławiu, który zamyka podium. Wskaźnik pustostanów wynosi tam zaledwie około 3 proc. Stolica Dolnego Śląska oferuje w sumie prawie 390 tys. m kw. powierzchni, a ceny kształtują się w przedziale od 12 do 15 euro.

- Deweloperzy mogliby tam zacząć inwestycje w każdej chwili. Projekty, które ruszyłyby teraz, zostałyby jednak ukończone dopiero na przełomie lat 2011-12.

Dlatego w przyszłym roku we Wrocławiu na pewno będzie brakowało wolnych biur - prognozuje Buras.

Konkurencję z Krakowem i Wrocławiem, zwłaszcza w segmencie usług związanych z outsourcingiem procesów biznesowych (BPO), przegrywały dotychczas Katowice.

Jest tam duża nadpodaż wolnych biur: około 17 proc. pustostanów przy ponad 260 tys. m kw. powierzchni po oddaniu w tym roku do użytku kilku nowych budynków. Jednak w dłuższej perspektywie Katowice mogą przyciągać inwestorów. Między innymi dzięki rozwiniętej infrastrukturze drogowej i bliskości lotnisk w Pyrzowicach i Balicach.

Biuro w stolicy Górnego Śląska to wydatek około 12-15 euro za metr kwadratowy.

- Wzrastający wskaźnik koncentracji BPO we Wrocławiu i Krakowie będzie stopniowo prowadził do wzrostu konkurencji, a tym samym wzrostu kosztów operacyjnych.

Będzie to kolejny powód poszukiwania innych, mniej konkurencyjnych rejonów, co jest szansą również dla Katowic. Przy właściwej promocji miasto może przyciągnąć zagraniczne inwestycje. Ważnym atutem aglomeracji katowickiej jest także dostępność dobrze wykształconych kadr oraz chłonny rynek - wskazuje Frejlich.

Dodaje, że w ofercie Katowic brakuje propozycji związanych z ofertą kulturalną; takich, jakie ma pobliski Kraków. Zagraniczni inwestorzy zwracają też uwagę na dostępność międzynarodowych szkół i przedszkoli, które pozwoliłyby na przeprowadzkę do Polski całych rodzin.

Trójmiasto i Poznań oferują odpowiednio blisko 300 tys. i ponad 220 tys. m kw. powierzchni, a wskaźnik pustostanów wynosi tam 11 i 8 proc. Za metr kwadratowy biura nad Bałtykiem trzeba zapłacić średnio 13-15 euro, a w stolicy Wielkopolski 14-16 euro. Największy wybór potencjalni najemcy mają w Łodzi, gdzie pustostany stanowią około 24 proc., niespełna 215 tys. m kw. całej powierzchni biurowej.

- Łódź jest obecnie najgorszym rynkiem w Polsce. Odsetek wolnych powierzchni jest tam największy. Poza tym Łódź dysponuje dużą liczbą tanich budynków, które zostały zaadaptowane na powierzchnie biurowe. Dlatego trudno jest przeprowadzić z nich najemców do lokali o wyższym standardzie. Jeśli komuś nie przeszkadzają gorsze warunki, to może mieć biuro za kilkanaście złotych za metr kwadratowy.

Tymczasem nowy lokal to koszt co najmniej 10 euro za metr kwadratowy - tłumaczy Buras. W opinii Tomasza Czuby, rynek nieruchomości biurowych będzie się powiększał nie tylko w Warszawie.

- Rozwój rynków regionalnych powinny stymulować firmy świadczące usługi związane z BPO. Zazwyczaj potrzebują one kilku, a nawet kilkunastu tysięcy metrów kwadratowych powierzchni - mówi.

- Najwięcej nowych biurowców będzie jednak powstawało w Warszawie. Duże projekty znajdują się w planach deweloperów także w pozostałych miastach, ale one ruszą dopiero wtedy, gdy znajdą się chętni najemcy. Patrząc na dynamiczny rozwój rynków lokalnych w Europie, można wnioskować, że nas czeka ta sama droga.

Poza Warszawą bowiem oferowana dziś przez miasta powierzchnia biurowa nie odpowiada ich potencjałowi - dodaje.

Czego oczekują klienci?

Każdy kij ma dwa końce. Spowolnienie gospodarcze zmusiło deweloperów do wstrzymania nowych projektów oraz obniżenia czynszów. Dzięki temu firmy szukające powierzchni biurowej mogły żądać "więcej za mniej".

- Najemcy najchętniej wynajmowaliby biura kompletnie wyposażone, do których mogliby wejść i od razu włączyć komputer. Oczekują, by wynajmujący uczestniczył finansowo w aranżowaniu powierzchni i budowie infrastruktury IT. Jeszcze na początku tego roku zdarzało się, że najemcy życzyli sobie, by wynajmujący poniósł koszty zakupu mebli - zaznacza Tomasz Buras.

Tomasz Czuba podkreśla, że firmy nadal kładą duży nacisk na obniżenie kosztów działalności, co motywuje je do poszukiwania nowych biur i optymalizacji ich powierzchni.

- Na zmniejszenie kosztów utrzymania biura wpływają nie tylko niższe koszty najmu, ale też przeprowadzka do budynków, w których powierzchnię można wykorzystać bardziej efektywnie. Nowe budynki są także tańsze w utrzymaniu: nie trzeba chociażby ponosić wydatków na remonty - tłumaczy Czuba.

Jacek Frejlich wskazuje na to, że w okresie spowolnienia bardzo dobrze przetrwały budynki w prestiżowych lokalizacjach. To zjawisko widoczne było nie tylko w Polsce, ale i na świecie.

- Magnesem przyciągającym najemców jest sąsiedztwo dobrych i znanych firm. Bywało, że w czasie kryzysu firmy zmniejszały wynajmowaną powierzchnię, aby móc pozostać w prestiżowym otoczeniu.

Funkcjonowanie w dobrym towarzystwie zwiększa możliwości i perspektywy stabilnego rozwoju; pozwala też na nawiązywanie współpracy i pozyskiwanie nowych klientów - wskazuje.

Nicklas Lindberg, dyrektor zarządzający Skanska Property Poland, podkreśla, że wśród klientów rośnie świadomość ekologiczna i wiedza o tak zwanym "zielonym budownictwie". Ma to znaczący wpływ na ich oczekiwania.

- W listopadzie 2009 r. Skanska przeprowadziła, przy współpracy z firmą badawczą GfK Polonia, badania wśród managerów z dużych miast Europy Centralnej, w tym także z Polski. Wynika z nich, że co czwarty badany, wynajmując powierzchnię biurową, zwraca uwagę na deklaracje proekologiczne właściciela nieruchomości - mówi Lindberg.

Przyszłość: zielone biura

Wydaje się, że właśnie ekologiczne trendy będą jednym z głównych czynników kształtujących rozwój rynku nieruchomości w Polsce i na świecie.

- Przez cały rok 2010 obserwujemy rosnące zainteresowanie deweloperów, inwestorów i najemców budownictwem ekologicznym i zrównoważonym rozwojem.

Klientów i partnerów biznesowych coraz częściej interesuje nie tylko cena, ale również aspekty ekologiczne nieruchomości. Podobny trend możemy zauważyć wśród funduszy inwestycyjnych kupujących gotowe budynki - mówi Nicklas Lindberg.

Roman Trzaskalik, prezes Parku Naukowo-Technologicznego Euro-Centrum w Katowicach, podkreśla, że w przyszłości budynki niskoenergetyczne i pasywne będą szczególnie poszukiwane.

- Koszty związane z ich ogrzewaniem i chłodzeniem, w porównaniu z budynkami tradycyjnymi, spadają odpowiednio o 2/3 i 7/8 - wylicza Trzaskalik.

Możliwe zatem, że w najbliższych latach sukces odniosą ci deweloperzy, którzy najszybciej dadzą zielone światło zielonemu budownictwu.

Nowy Przemysł