Sytuacja z frankiem zaszkodzi polskiej mieszkaniówce?

Sytuacja z frankiem zaszkodzi polskiej mieszkaniówce? fotolia

Silny wzrost notowań franka szwajcarskiego do złotego jest zjawiskiem znacznie podnoszącym ryzyko funkcjonowania krajowego systemu bankowego, a co za tym idzie także ryzyko pogorszenia perspektyw rozwoju koniunktury na rynku mieszkaniowym.

To czy obecnie obserwowany stan „przedkryzysowy” rozwinie się w przewidywalnej przyszłości w klasyczny kryzys uderzający w krajową bankowość, a pośrednio w rynek nieruchomości mieszkaniowych, zależy głównie od jednego czynnika: notowań złotego do franka w bliższej i dalszej perspektywie.

Stan przedkryzysowy

W krytycznym momencie ogłoszenia decyzji SNB o wycofaniu się z utrzymywania sztywnego kursu wymiany franka na euro kurs CHF/PLN przekroczył poziom nawet 5 złotych. Dość szczęśliwie aktualnie mamy do czynienia z uspokojeniem sytuacji na rynkach, co owocuje umocnieniem złotego do poziomu poniżej 4 złotych za franka. Stwarza to nadzieję, że najgorsze krajowi frankowcy mają już za sobą. Niestety jest zdecydowanie za wcześnie by szukać jakichkolwiek podstaw do prognozowania trwałego odwrócenia niekorzystnych dla zadłużonych w obcych walutach trendów rynkowych.

Perspektywa efektu domina

Obecna sytuacja jest skutkiem ultraliberalnej polityki kredytowej przeważającej części rodzimego sektora bankowego w przeszłości, a w dalszej kolejności szeregu zaniechań i bierności instytucji odpowiedzialnych za bezpieczeństwo funkcjonowania rodzimego rynku nieruchomości. Wydaje się, że w końcu musiało to doprowadzić do obecnego stanu ponadprzeciętnego ryzyka znacznego pogorszenia spłacalności kredytów denominowanych. Jego materializacja z kolei uruchomiłaby na zasadzie efektu domina kolejne skutki tak w ramach rynków finansowych jak i nieruchomości. W przypadku tego ostatniego groziłoby to odwróceniem pozytywnych trendów koniunkturalnych, które od połowy 2013 roku są szczególnie akcentowane w pierwotnym segmencie rodzimej mieszkaniówki.

W przypadku braku spadku napięcia „kryzysu frankowego” w pierwszej kolejności należy oczekiwać wzrostu niejako „symetrycznej” awersji do ryzyka w ramach rynku kredytów hipotecznych. Z jednej strony sektor bankowy, w istotnej części zagrożony perspektywą mniej lub bardziej znaczących strat i koniecznością tworzenia na nie rezerw, a także ponoszenia innych kosztów utrzymywania systematycznie psującego się portfela kredytów walutowych, może ograniczyć w znacznym stopniu finansowanie rynku nieruchomości, zarówno w ramach klientów detalicznych jaki deweloperów.

Z drugiej strony potencjalni klienci hipoteczni banków będą raczej odkładać decyzje o kupnie mieszkania w oczekiwaniu na rozwój sytuacji, która w obecnych okolicznościach wydaje się co najmniej niepewna.

Jeśli tego typu scenariusz stałby się faktem, mógłby postawić w dość trudnej sytuacji deweloperów mieszkaniowych, którzy w ostatnich kwartałach, na fali znacznej poprawy koniunktury w pierwotnym segmencie mieszkaniowym, mocno przyśpieszyli z uruchamianiem nowych inwestycji. Ewentualny topniejący popyt na nowe mieszkania, połączony z asekuracyjną postawą banków w kwestii finansowania inwestycji deweloperskich, wymusiłby zapewne na deweloperach przeceny ich stawek ofertowych. Dodatkowym ryzykiem, którego materializacja zmusiłaby przedsiębiorców budujących mieszkania do obniżek cen,  może być perspektywa skokowego wzrostu wolumenu lokali oferowanych w ramach egzekucji komorniczych, z jakim należy się liczyć w związku z ewentualną zwyżką skali niewypłacalności frankowców.

Ewentualny spadek cen o wymiernym charakterze na pierwotnym rynku mieszkaniowym uruchomi kolejne kostki nieruchomościowego domina, a wiec dalszy spadek poziomu zabezpieczenia portfela kredytowego banków, wzrost LtV wszystkich, także złotowych kredytów mieszkaniowych, powrót spowolnienia koniunkturalnego na rynku mieszkań z pierwszej ręki, a w końcu przecenę oraz pogłębienie marazmu we wtórnym segmencie rodzimej mieszkaniówki.

Spekulacje i krytyczne statystyki

Wszelkie typowo czarne scenariusze rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowych kredytów denominowanych w chwili obecnej nie wykraczają poza ramy spekulacji. Jednak o wystarczająco wiarygodnych podstawach tych spekulacji świadczą najlepiej rynkowe statystyki, których wymowę trudno określić inaczej niż jako krytyczne.

I tak liczbę gospodarstw domowych posiadających kredyty mieszkaniowe denominowane we franku szwajcarskim określa się na około 560 tys. Według szacunków przeprowadzonych dla kursu CHF/PLN powyżej 4 zł średnie saldo zadłużenia w złotych dla tych zobowiązań jest wyższe od wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, czyli LtV przekracza 100 proc. Z kolei średnia wskaźnika DTI (Debt to Income – wysokość miesięcznej raty w stosunku do dochodów) może przekraczać już poziom 50 proc.

Podobne artykuły:

Natomiast liczbę zagrożonych kredytów mieszkaniowych pozostających w gestii frankowców przed datą uwolnienia notowań franka do euro określano na 35 tys. Obecnie szacuje się, że może to być dwu-trzykrotnie więcej.

Tego typu statystyki nie pozostawiają wątpliwości co do trudnej sytuacji oraz niepewnych perspektyw niebezpiecznie licznej grupy gospodarstw domowych spłacających hipoteki denominowane w CHF. Może ona mieć niestety bezpośrednie przełożenie na istotne pogorszenie stanu koniunktury rynku nieruchomości mieszkaniowych i to w długoterminowej perspektywie, ze wszelkimi konsekwencjami dla całej krajowej gospodarki. 

RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński