Zakup mieszkania obciążonego hipoteką, czy warto?

Zakup mieszkania obciążonego hipoteką, czy warto? shutterstock

Przeglądając oferty, czasami możemy znaleźć lokale z rynku wtórnego, ale w stanie deweloperskim lub zaledwie kilkuletnie. Mogą być one konkurencją dla rynku pierwotnego, ale podstawową różnicą między nimi jest fakt, że może być obciążone kredytem

Choć coraz bardziej popularny jest zakup nowego mieszkania za gotówkę, Polacy wciąż zaciągają kredyt hipoteczny, by zrealizować marzenie o własnym M. Liczba ta systematycznie spada, ale wciąż jest pokaźna. W 2011 było to 231 tys. zatwierdzonych wniosków, w 2013 – 176 tys., a w 2016 – 178 tys. Niewiele osób z kolei zdaje sobie sprawę z tego, że niespłacone mieszkanie można sprzedać.

Ważny wierzyciel  hipoteczny

Różne zdarzają się sytuacje, wymarzone M już po paru latach może nie spełniać oczekiwań i przeprowadzka stanie się konieczna. Jeżeli nowy lokal z rynku wtórnego może być realną alternatywą dla mieszkania prosto od dewelopera, musimy pamiętać, że z jego zakupem będzie wiązać się szereg formalności, które wydłużą w czasie taką transakcję.

Z treścią księgi wieczystej należy zapoznać się już na wstępnym planowaniu kupna. Bardzo istotny jest dział IV. Znajdują się tam wszystkie wpisy hipoteczne wraz z oznaczeniem wierzycieli, na których rzecz zostały ustanowione zabezpieczenia. Najczęściej są to banki, ale równie dobrze może to być osoba fizyczna lub prawna.

– Najlepiej przy takim zakupie operować gotówką – radzi Piotr Kijanka, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Grupie Deweloperskiej Geo. – To najłatwiejszy sposób, kwota ze sprzedaży pokryje część nieuregulowanego kredytu. Trzeba się jednak przygotować na to, że niektóre banki naliczają prowizję za wcześniejszą spłatę, nawet do 5 proc. kwoty kredytu – dodaje.

Wizyta w banku

– Procedura sprzedaży i kupna obciążonej nieruchomości nie jest skomplikowana, ale wymaga czasu i załatwiania wielu formalności. Proces ten, krok po kroku wyjaśni nam specjalista, dlatego warto skorzystać z pomocy doradcy finansowego lub prawnika. Pomoże on także rozwiać wszelkie wątpliwości i zrozumieć niuanse takiej transakcji – mówi Piotr Kijanka.

Pierwsze, co powinno się ustalić to wysokość zadłużenia. To bardzo istotna kwestia, ponieważ w niektórych przypadkach może być ona wyższa niż kwota zaciągniętego kredytu. Takie zaświadczenie wyda instytucja, w której spłacany jest kredyt. Po uregulowaniu należności w wyznaczonym terminie, do dwóch tygodni sprzedający otrzyma zaświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki, które powinien dostarczyć kupującemu. Wówczas należy złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Łatwiej bezpośrednio u dewelopera

Decydując się na zakup lokalu z rynku wtórnego, należy wnikliwie zbadać stan prawny nieruchomości. W przypadku lokali obciążonych hipoteką należy dodatkowo ustalić z wierzycielem warunki jej wykreślenia. Jeżeli zakup finansujemy kredytem, to ustanowienie zabezpieczenia na rzecz banku może nastąpić dopiero po wykreśleniu wcześniejszych wpisów w dziale IV. W naszych realiach sądom zajmuje to od kilku tygodni do kilku miesięcy. W tym czasie będziemy ponosić dodatkowe koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym, które stanowi zabezpieczenie kredytu do czasu prawomocnego wpisu hipoteki.

– Choć nowe lokale własnościowe są konkurencją dla rynku pierwotnego, mieszkanie od dewelopera to znacznie mniej formalności i łatwiejsze procedury prawne – wyjaśnia ekspert w Grupie Deweloperskiej Geo. – Jeżeli rozważamy zbliżone do siebie oferty z rynku wtórnego i pierwotnego, to zwykle lepszym rozwiązaniem będzie zakup własnego M bezpośrednio od  firmy deweloperskiej – dodaje.

Nie wszystkie mieszkania obciążone hipoteką mogą być przedmiotem opisanych wyżej transakcji. W przypadku kredytów walutowych wysokość zadłużenia często przekracza wartość nieruchomości, która stanowi ich zabezpieczenie. Środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania nie wystarczą więc na całkowitą spłatę zadłużenia. W skrajnych przypadkach ta luka jest na tyle duża, że właściciele stają się faktycznie „niewolnikami swoich nieruchomości” bez żadnych szans na ich zbycie.

PRIME TIME PR