Czy MdM podniósł ceny lokali?

Czy MdM podniósł ceny lokali? Black Red White

Niedawno zakończył się szósty kwartał działania programu MdM. Przez osiemnaście miesięcy rządowe dopłaty wpływały na ofertę deweloperów. Skutki działania MdM-u są najbardziej widoczne w sześciu krajowych metropoliach

Wbrew pozorom, mieszkaniowa pomoc nie zawsze skutkowała wzrostem cen sprzedawanych lokali. 

W Krakowie niski limit przyczynił się do spadku cen…

Od początku stycznia 2014 roku do końca marca 2015 roku, limity programu Mieszkanie dla Młodych zmieniły się dwukrotnie we wszystkich metropoliach (patrz poniższa tabela). Dane Narodowego Banku Polskiego sugerują, że wysokość tych wskaźników z MdM-u miała wpływ na ceny nowych lokali – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Poniższa tabela przedstawia informacje o średnim koszcie zakupu 1 mkw. mniejszych lokali deweloperskich (do 40 mkw. i 41 mkw. - 60 mkw.). W Poznaniu, Gdańsku i Łodzi program MdM najbardziej wpływał na cenę takich mieszkań. Łódzki rynek może być przykładem tego, jak niedopasowany limit MdM-u przyczynia się do wzrostu średniej ceny transakcyjnej. Największe zmiany odnotowano w drugim i trzecim kwartale 2014 r. Prawdopodobnie była to reakcja łódzkiego rynku na zbyt wysoki limit MdM-u. Nawet po obniżce z października 2014 r. ten wskaźnik był wyższy od średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. (patrz poniższe zestawienie).

Ostatecznie w 2014 roku, dopłatę do wkładu własnego otrzymał co czwarty klient łódzkich deweloperów. Podobny wynik odnotowano również na poznańskim i gdańskim rynku. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu odsetek dotowanych mieszkań nie przekraczał 10% - 11% (wg. danych REAS). Dlatego rządowe dopłaty niejednakowo wpływały na ceny. Związek między limitami MdM i średnim kosztem zakupu metrażu jest dobrze widoczny w Poznaniu. Można bowiem zauważyć, że przeciętne ceny transakcyjne poznańskich lokali z pewnym opóźnieniem podążają za zwiększonym limitem.  

Na tle analizowanych miast, z całą pewnością wyróżnia się Kraków. Od początku działania MdM-u, młodzi krakowianie narzekają na limit cenowy. Jest on zbyt niski w stosunku do realiów rynkowych. Ta dysproporcja wymusiła pewne zmiany na deweloperach. Gdy okazało się, że kolejne podwyżki „krakowskiego” limitu są niewielkie, inwestorzy rozpoczęli nowe projekty w peryferyjnych częściach Krakowa. Dzięki temu mieszkania z dopłatą można kupić m.in. na terenie Swoszowic, Mistrzejowic, Wzgórz Krzesławickich oraz Nowej Huty. Modyfikacja w ofercie krakowskich deweloperów, skutkowała obniżkami średnich cen transakcyjnych (patrz poniższa tabela). Trzeba jednak pamiętać, że równocześnie dokonała się pewna zmiana jakościowa na krakowskim rynku. Sprzedano bowiem wiele lokali, których właściciele poniosą dodatkowe koszty dojazdu do centrum miasta. 

tabela tabela

Rządowy program zwiększa sprzedaż małych mieszkań

O wpływie MdM-u na rynek informują nie tylko wyniki dotyczące średnich cen metrażu. Ciekawe wnioski można również wysnuć po sprawdzeniu udziału najmniejszych lokali (do 40 mkw.) w sprzedaży deweloperów. Kompaktowe mieszkania są bardzo popularne wśród beneficjentów MdM-u. Trudno się temu dziwić, skoro w 2014 r. single i bezdzietni małżonkowie stanowili aż 76% uczestników rządowego programu – twierdzi analityk portalu RynekPierwotny.pl.   

Poniższy wykres przedstawia średni udział małych lokali w sprzedaży deweloperów (wyniki za dwa okresy: IV kw. 2013 r. – I kw. 2014 r. oraz I kw. 2014 r. – I kw. 2015 r.). Po odpowiednim przekształceniu danych NBP można zauważyć, że odsetek małych mieszkań wzrósł na terenie pięciu metropolii (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska). W dwóch ostatnich miastach zmiany były znaczące. Można je wiązać z dużą popularnością MdM-u. Co ciekawe, w Krakowie też odnotowano spory wzrost udziału małych lokali. Był on widoczny od II - III kw. 2014 r. To wskazuje, że wpływ na rynek miały zmiany w ofercie deweloperów (tzn. wprowadzenie dużej liczby małych i tanich „M” na peryferiach Krakowa).

tabela tabela

Na osobną wzmiankę zasługuje sytuacja dotycząca Łodzi (patrz powyższy wykres). We wspomnianej metropolii, bardzo niski udział kompaktowych lokali (8%) nie wzrósł po uruchomieniu MdM-u. To zjawisko można wytłumaczyć dostępnością metrażu. W Łodzi stosunek ceny 1 mkw. i wynagrodzeń jest na tyle korzystny, że klienci deweloperów (również ci uczestniczący w MdM-ie), nie muszą kupować najmniejszych mieszkań. O takiej dostępności cenowej lokali mogą tylko pomarzyć mieszkańcy pozostałych metropolii. 

RynekPierwotny.pl Andrzej Prajsnar