Deweloperzy giełdowi na przestrzeni ostatnich lat. Czy opłacało się mieć akcje deweloperów?

Deweloperzy giełdowi na przestrzeni ostatnich lat. Czy opłacało się mieć akcje deweloperów? udra11 - Fotolia

W trwającej już ćwierć wieku misji Giełdy Papierów Wartościowych (GPW) bodajże żadna branża nie zaznaczyła swojej obecności w tak spektakularny sposób jak deweloperzy. Być może stąd właśnie pochodzi sentyment deweloperów do GPW.

Deweloperzy nie tracą wiary w giełdę

Już od dwóch trzech lat GPW przeżywa bodaj największy kryzys w swej dotychczasowej karierze, którego końca póki co nie widać. Abstrahując od przyczyn takiego stanu rzeczy, trudno jest nie zauważyć jego mocno destrukcyjnych skutków. Poza marazmem, doskwierającą głównym indeksom bessą, czy wreszcie topniejącym obrotom, najbardziej niepokojącym znakiem rozpoznawczym giełdowego impasu jest utrzymująca się awersja spółek akcyjnych do wchodzenia na giełdę. Ba, jak by tego było mało, coraz częściej obserwowaną praktyką staje się opuszczanie giełdowego parkietu przez spółki, nawet te notowane na nim od lat.

Tymczasem tylko w okresie ostatnich dwóch lat liczba deweloperów mieszkaniowych na warszawskiej giełdzie uległa podwojeniu. Co przyciąga tego typu emitentów na stołeczny parkiet?

Deweloperzy najprawdopodobniej wciąż wierzą, że status spółki publicznej gwarantuje prestiż, transparentność i wiarygodność, czyli elementy niezbędne do budowania odpowiednich relacji z klientami własnych biur sprzedaży. W dalszym ciągu giełda spełnia też rolę źródła kapitału, choć w nieporównywalnie mniejszym zakresie niż jeszcze kilka lat temu.  

Złote czasy z krachem w finale

„Złote czasy” deweloperów giełdowych przypadły na szczytowy okres hossy z lat 2003–2007, kiedy to zakupowy szał na rynku mieszkaniowym wymusił podobny trend w ich notowaniach giełdowych. Co prawda deweloperów z prawdziwego zdarzenia na giełdzie można było w tamtym czasie policzyć na palcach jednej ręki, jednak liczone w tysiącach procent stopy zwrotu z inwestycji w akcje takich rynkowych weteranów jak Polnord czy Gant rozbudzały wyobraźnię i powodowały, że pojęcie „deweloper” zyskało wówczas wśród inwestorów i analityków giełdowych zupełnie nową jakość. Z jednej strony prowadziło to do przypadków przebranżawiania się na deweloperkę spółek dotychczas zupełnie z nią niezwiązanych, z drugiej przyciągało jak magnes kolejnych emitentów.

W ten sposób swoją giełdową karierę zapoczątkowali tacy branżowi potentaci jak Dom Development, LC Corp, J.W. Construction czy Robyg. Wreszcie też giełda podjęła historyczną decyzję o powołaniu do życia osobnego indeksu giełdowego WIG-deweloperzy, który zadebiutował w połowie czerwca 2007 roku. Pech chciał, że start wskaźnika koniunktury spółek nieruchomościowych nastąpił niemal na samej górce hossy, po której przyszło głębokie, trwające półtora roku załamanie notowań. Spadek z ponad 6,5 tys. punktów zatrzymał się dopiero w listopadzie 2008 roku na poziomie okrągłego tysiąca, co oznaczało średnią przecenę rzędu 80 procent.

Od spekulacji do fundamentów

W swej burzliwej giełdowej karierze akcje deweloperów dawały więc okazje zarówno do krociowych zysków, jak i generowania wręcz niewyobrażalnych strat. To już jednak historia. Spółki deweloperskie już dawno uwolniły się od statusu stricte „spekulacyjnych” i ciężko pracowały przez ostatnie lata na odzyskanie zaufania inwestorów. Czy to się udało?

Dziś, po z górą trzech latach kolejnego spektakularnego sprzedażowego boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym, sytuacja fundamentalna deweloperów giełdowych ma się najlepiej w historii rodzimego rynku nieruchomości. Co bardzo istotne, główną wartością dodaną w ich przypadku jest coraz powszechniejsza tendencja do wypłacania akcjonariuszom dywidendy, nawet do 100 proc. wypracowanego, najczęściej lukratywnego zysku netto. Jest to więc doskonała propozycja dla inwestorów długoterminowych, ceniących sobie stabilne, przewidywalne zyski w przyjętej perspektywie czasowej.

Indeks WIG-deweloperzy, choć od blisko dwóch lat pnie się mozolnie w górę wbrew obowiązującej na GPW tendencji, wciąż pozostaje na mało atrakcyjnym z punktu widzenia akcjonariuszy poziomie niespełna 1800 punktów. Czy jest szansa na więcej?

W coraz powszechniejszej opinii ekspertów giełdowych, akcje spółek deweloperskich dysponują najbardziej wiarygodnymi przesłankami do zainicjowania trwałych, długoterminowych trendów wzrostowych. Parafrazując tego typu wypowiedzi: jeśli walory deweloperów nie zapoczątkują klasycznej hossy, szanse na istotną poprawę szeroko pojętej koniunktury na rodzimej giełdzie wydają się co najwyżej iluzoryczne.

Mimo wszystko, rozpatrując ewentualność inwestycji w akcje spółek deweloperskich w najbliższej perspektywie, należy uwzględnić coraz większe ryzyko z tym związane. Wynika ono z prawdopodobieństwa bliskiej perspektywy finału cyklu koniunkturalnej prosperity na pierwotnym rynku mieszkaniowym, a także kombinacji końca programu rządowych subwencji mieszkaniowych MdM z początkiem programu Mieszkanie Plus.

RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński