Kondycja giełdy wpływa a rynek nieruchomości

Kondycja giełdy wpływa a rynek nieruchomości sergey_p - Fotolia

Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że rynki giełdowy i nieruchomościowy stanowią swoisty system naczyń połączonych, który ma już długą i bogatą historię. Również boom sprzedażowy na mieszkania, trwający od 3 lat ma ścisły związek z kondycją GPW.

Na warszawskiej giełdzie notowane są praktycznie bez wyjątku wszystkie liczące się na rynku firmy deweloperskie. Jest to jedna z niewielu branży, której czołowi przedstawiciele przywiązują bardzo dużą wagę do statusu spółki publicznej. Wynika to z faktu ponadprzeciętnej potrzeby deweloperów zapewnienia sobie odpowiedniej wiarygodności, transparentności i wreszcie prestiżu, które w dużym stopniu są efektem udziału w notowaniach giełdowych. Poza tym giełda – przynajmniej teoretycznie – to najlepsze źródło pozyskiwania zewnętrznego kapitału, który w przypadku deweloperów ma podstawowe znaczenie w działalności biznesowej.

Od tego wszystko się zaczeło

Pierwszy raz ścisłe powiązanie stanów koniunktury na rykach kapitałowym i nieruchomościowym dało o sobie znać w trakcie pamiętnej giełdowej hossy z lat 2005–2008, która była ściśle zsynchronizowana w czasie z „wiekopomnym” boomem na rynku mieszkaniowym, zakończonym słynną bańką cenową.

Były to czasy, gdy wzrosty cen mieszkań liczyło się w dziesiątkach procent nawet z miesiąca na miesiąc, a notowań akcji deweloperów już w setkach, a w dłuższym okresie nawet tysiącach procent. Tego typu trend nie mógł zakończyć się inaczej jak tylko krachem giełdowym, a w przypadku mieszkaniówki załamaniem cen i kilkuletnim okresem koniunkturalnego spowolnienia. Katalizatorem dramatycznego przesilenia koniunktury giełdowo-nieruchomościowej był pamiętny upadek banku Lehman Brothers, po którym światowa gospodarka doznała największego wstrząsu od czasów Wielkiego Kryzysu.

Nie ma mowy o hossie

Dziś mamy diametralnie inną sytuację. Mniej więcej w połowie 2013 r. powróciło ożywienie, które następnie przerodziło się w trwający do dziś boom sprzedażowy na rynku mieszkaniowym, głównie jednak, o ile nie jedynie, w jego pierwotnym segmencie. Deweloperzy co roku biją rekordy sprzedaży i liczą coraz bardziej krociowe zyski z działalności operacyjnej, które szerokim strumieniem płyną do kieszeni ich akcjonariuszy.

Tym razem nie ma jednak mowy o jakiejkolwiek hossie. Ceny mieszkań po kilkuletniej korekcie od trzech lat właściwie stoją w miejscu, natomiast warszawska giełda od dłuższego czasu przypomina cień samej siebie z całkiem jeszcze nieodległej przeszłości. Wprawdzie notowania deweloperów mierzone indeksem WIG-deweloperzy od jakiegoś czasu próbują rosnąć, ale ze wspomnianą wcześniej hossą sprzed kilku lat obecny trend nie ma jakiegokolwiek porównania.

O co więc tym razem chodzi?

Od pierwszych lat funkcjonowania GPW powszechnym zjawiskiem był przepływ kapitałów pomiędzy giełdą a rynkiem nieruchomości. Zazwyczaj miało to charakter reinwestowania przez większych graczy części realizowanych zysków giełdowych na rynku nieruchomości, głównie w mieszkania i ziemię. Tak działo się przede wszystkim po każdej większej hossie giełdowej, począwszy od tej pierwszej, najbardziej pamiętnej i efektownej z lat 1992–94. Oczywiście sytuacje odwrotne, a więc wyprzedaż nieruchomości przez ich posiadaczy w celu zainwestowania w akcje, gdy ich kursy zaczynały rosnąć, także w mniejszym lub większym zakresie były normą.

Podobne artykuły:

Jednak szeroki strumień żywej gotówki znacznie częściej płynął z rynku kapitałowego na rynek nieruchomości, aniżeli w odwrotną stronę. Tak też dzieje się niemal od samego początku obecnego ożywienia koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Z tą jednak różnicą, że tym razem nie jest to efekt reinwestowania zrealizowanych zysków przez giełdowe „grube ryby” po kolejnej hossie, ale skutek politycznych decyzji sprzed trzech lat, wymuszających na inwestorach giełdowych ograniczanie lub całkowitą eliminację inwestycji w akcje i ochronę kapitału, której w powszechnym przekonaniu rodaków najlepszym gwarantem jest rynek mieszkaniowy.

Pacyfikacja OFE a notowania giełdowe

Chodzi oczywiście o decyzję poprzedniej ekipy rządowej o swoistej pacyfikacji Otwartych Funduszy Emerytalnych, poprzez likwidację ich części obligacyjnej. Pierwsza informacja o tego typu zamiarze pojawiła się w mediach na początku września 2013 r. Dokładnie od tego momentu nastąpiło załamanie notowań giełdowych, po którym przyszła trwająca do dziś dekoniunktura, systematyczny spadek obrotów na GPW i niekończący się marazm. Jednocześnie od końca wspomnianego 2013 r. mówi się o prawdziwym boomie sprzedażowym na pierwotnym rynku mieszkaniowym, którego kołem zamachowym są inwestycyjne zakupy gotówkowe. Tajemnicą poliszynela jest główne źródło pochodzenia tej gotówki, czyli rachunki inwestycyjne inwestorów giełdowych oraz klientów funduszy inwestycyjnych.

W ten sposób po raz kolejny uwidocznił się silny związek rynku kapitałowego z nieruchomościowym. Szkoda jednak, że tym razem znaczna poprawa koniunktury na tym ostatnim została okupiona dokładnie odwrotną sytuacją na giełdzie. Jak wiadomo jednak, nic nie trwa wiecznie, zwłaszcza jeśli chodzi o trendy, tendencje rynkowe i kierunki przepływu kapitałów. Powinni o tym pamiętać zwłaszcza deweloperzy mieszkaniowi, planujący kolejne etapy swej inwestycyjnej ekspansji.

RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński