Konsumenci wychodzą na ulice

Konsumenci wychodzą na ulice fot.: Wikipedia

Jeśli tylko poprawi się oferta na ulicach handlowych to również tam pojawią się klienci - powiedziała Beata Kokeli, senior director działu powierzchni handlowych w CBRE, w rozmowie z Grażyną Stefańską

Jak śródmiejskie ulice Warszawy wypadają w porównaniu do ich odpowiedników w rozwiniętych miastach Europy Zachodniej?

Generalnie ulice handlowe Warszawy wypadają bardzo słabo w porównaniu do ich odpowiedników w krajach Europy Zachodniej. Praktycznie we wszystkich aspektach, no może poza jednym – jest bardzo duża chęć zarówno ze strony warszawiaków, operatorów sieci handlowych, usługowych, gastronomicznych, ale też na pewno turystów (Warszawę rocznie odwiedza prawie 12 mln turystów), aby takie ulice funkcjonowały.

Pierwsza zasadnicza różnica – w porównaniu z innymi stolicami, ale nie tylko w rozwiniętych miastach Europy Zachodniej, ale np. w Pradze czy Budapeszcie , ulic handlowych jest dużo więcej i funkcjonują one od lat. Dlatego też najemcy czy konsumenci są absolutnie przyzwyczajeni do tego rodzaju handlu.

Najemcy podejmując decyzje o ekspansji w danym kraju/ stolicy zazwyczaj chcą rozwijać się dwutorowo – lokal na ulicy handlowej i sieć lokali w centrach handlowych. Na razie w Warszawie istnieje duża podaż powierzchni handlowej w stołecznych centrach handlowych – ponad 1 mln mkw. w 35 obiektach. Jeśli natomiast chodzi o ulice handlowe, jest tutaj dużo gorzej. Funkcjonują takie obiekty, jak Wars Sawa Junior – tak naprawdę jedyny obiekt reprezentujący typowy handel „high street”, ale tu powierzchnia handlowa jest dość ograniczona, niecałe 40 tys. mkw. Oczywiście rozwijają się ulice takie jak Nowy Świat, Chmielna, Mokotowska czy pl. Trzech Krzyży, Bracka i przy niej Dom Handlowy Vitkac, ale jest to dopiero początek. Nowy Świat funkcjonuje głównie jako destynacja gastronomiczna, Mokotowska i Plac Trzech Krzyży to oferta lokali pozycjonowanych wyżej niż średni rynek, a nad ulicą Chmielną trzeba jeszcze mocno popracować. Porównując ilość lokali handlowych, ilość marek funkcjonujących przy ulicach handlowych w Warszawie do innych stolic europejskich, Warszawa oferuje bardzo mało możliwości zakupów oraz lokali gastronomicznych.

Czynsze najmu przy tych ulicach wahają się od 50 – 100 euro/mkw. Średnio lokal handlowy o powierzchni około 100 mkw. to czynsz pomiędzy 60 a 100 euro/mkw., co w porównaniu z innymi stolicami nie jest wysoką stawką. Budapeszt to średnio 115 euro/mkw., Praga to już 170 euro/mkw., Wiedeń 310 euro/mkw., ale już Londyn czy Paryż to czynsze powyżej 900 euro/mkw.

Centrum Marszałkowska fot.: BBI Development

Czy zagraniczne marki przejawiają duże zainteresowanie polskim rynkiem retail?

Polska to kraj szybko rozwijający się, stale wzrastającym – raz mniej lub więcej dynamicznie  - popycie na różnego rodzaju dobra konsumpcyjne. Obserwujemy zatem stały wzrost zainteresowania polskim rynkiem handlowym we wszystkich segmentach – segment premium reprezentują marki, które znajdują się w DH Vitkac takie jak Louis Vuitton, Bottega Veneta, Lanvin, YSL czy w Domu Dochodowym o Trzech Frontach: Burberry, Ermenegildo Zegna oraz kilkanaście innych, natomiast segment popularny to np. H&M na Nowym Świecie czy inni najemcy w Wars Sawa Junior.

Podobne artykuły:

W Polsce od 2011 r. odnotowaliśmy debiut ok. 60 marek, a tylko w tym roku było to kilkanaście marek np. NEO, Inside, Kiko Milano oraz kilkanaście innych. Jest wiele innych marek, dla których debiut na rynku polskim jest ważny, ale to musi odbyć się w odpowiedniej lokalizacji, przy ulicy handlowej. Abercrombie and Fitch to marka, która wymaga ulicy handlowej, jak również mega Apple store czy Nike city i dopóki takie lokalizacje w Warszawie się nie pojawią takie marki do nas nie wejdą.

Co utrudnia rozwój ulic handlowych w Warszawie?

W Warszawie główne problemy to problemy związane z własnością budynków, gruntów na których one są posadowione – tylko ustawa reprywatyzacyjna regulująca stosunki własnościowe całkowicie rozregulowane dekretem Bieruta, pozwoli na przyspieszenie rozwoju tych ulic. Lokale handlowe, czy budynki , w których one się znajdują, obciążone roszczeniami czy innymi wadami prawnymi to nie są miejsca, gdzie marki zainwestują. Inwestycja w lokal handlowy, to w zależności od marki, koszt wielkości pomiędzy 1500 a 4000 euro/mkw. Przy tego typu inwestycjach umowa najmu nie może być krótsza niż pięć lat – najczęściej to umowy na dziesięć lat.

Inne utrudnienia to problemy związane z procedurami prawno-administracyjnymi, uzyskiwania pozwolenia na budowę, uzgodnieniami itp. Procedury te są bardzo długie i nie zawsze można być pewnym rezultatu końcowego, zwłaszcza w przypadku uzgodnień z konserwatorami zabytków.

CEDET fot.: Immobel Poland

Jakie działania mogą przyczynić się do poprawy sytuacji?

Ustawa reprywatyzacyjna, przyjazne traktowanie inwestorów zainteresowanych nabywaniem, remontowaniem istniejących budynków przez władze z ratusza, dalsze inwestycje w infrastrukturę miejską: chodniki, małą architekturę, zieleń, oświetlenie świąteczne (takie jak na Nowym Świecie czy wzdłuż Traktu Królewskiego), ograniczenie ruchu samochodowego, budowa parkingów podziemnych itd.

Czy jest szansa na to, że konsumenci wyjdą z centrów handlowych na ulice?

Konsumenci już wyszli z centrów na ulice. Nowy Świat czy Foksal fantastycznie funkcjonują jako typowe destynacje gastronomiczne. Jeśli tylko poprawi się oferta na ulicach handlowych to również tam pojawią się klienci, a nie możemy też zapominać o turystach odwiedzających naszą stolicą.

Najbliższe kilka lat na pewno przyniosą zmiany – powstaje wiele nowych obiektów handlowych przy głównych ulicach – modernizowany jest obecny SMYK (dawniej CEDET ) czy Nowy Sezam, CBF gdzie oprócz funkcji biurowych na kondygnacjach powyżej pierwszego piętra usytuowane będą powierzchnie handlowe.

ETHOS fot.: Kulczyk Sliverstein

Na Pl. Trzech Krzyży realizowana będzie przez Kulczyk Sliverstein inwestycja ETOS z powierzchniami handlowymi uzupełniającymi powierzchnie biurowe.

Beata Kokeli