Leasing nieruchomości alternatywą dla kredytu hipotecznego?

Leasing nieruchomości alternatywą dla kredytu hipotecznego? Pixabay.com

Leasing coraz powszechniej staje się alternatywą dla kredytu hipotecznego oraz innych form pozyskania finansowania na zakup nieruchomości komercyjnych. Cieszy się dużą popularnością szczególnie wśród dużych i średnich firm.

Oferta leasingu nieruchomości dotyczy głównie obiektów biurowych, handlowo-usługowych, magazynowych, hal produkcyjnych, stacji benzynowych, salonów samochodowych, centrów logistycznych, hoteli i pensjonatów. W leasing oddawane są także różnego typu budynki użyteczności publicznej, a nawet budynki infrastruktury komunalnej. Innymi słowy w leasingu mogą być oddawane niemal wszystkie nieruchomości o charakterze komercyjnym.

Leasing nieruchomości w swej konstrukcji bardzo niewiele różni się od leasingu samochodu czy też sprzętu budowlanego. Leasingodawca nabywa nieruchomość, będącą przedmiotem danego porozumienia i oddaje ją leasingobiorcy do użytkowania, a tym samym do czerpania z niej korzyści. Leasing nieruchomości wyróżnia jedynie fakt, że obrót nieruchomościami wymaga zawarcia umowy w postaci aktu notarialnego.

Występują następujące rodzaje umów leasingu:

Leasing finansowy

Jest najlepszy przy zakupie nieruchomości wraz z gruntem. Raty wynagrodzenia z tytułu umowy leasingu finansowego podzielone są na część kapitałową i część finansową (odsetkową). Ta ostatnia z punktu widzenia podatkowego jest kosztem uzyskania dla przychodu leasingobiorcy.

Główne cechy umowy leasingu finansowego:

  • umowa zawarta na czas określony, brak określonego w przepisach minimalnego okresu leasingu,
  • przedmiot leasingu zaliczany jest do składników majątku leasingobiorcy i jest przez niego amortyzowany,
  • koszt uzyskania przychodów stanowią: części odsetkowe rat leasingowych, amortyzacja naniesień (budynki, budowle, urządzenia), koszty eksploatacji,
  • VAT (23%) naliczony – płatny z góry po podpisaniu umowy leasingu określony od sumy wszystkich rat wynagrodzenia; podatek VAT podlega rozliczeniu przez leasingobiorcę na zasadach ogólnych.

Leasing operacyjny

Najczęściej stosuje się go do zakupu zabudowań (naniesień). Przy leasingu operacyjnym raty wynagrodzenia z podatkowego punktu widzenia stanowią koszt uzyskania przychodu dla leasingobiorcy, co wpływa na obniżenie podstawy opodatkowania. Grunt nie podlega amortyzacji, nie jest przedmiotem leasingu operacyjnego i z tego względu razem z leasingiem operacyjnym na zabudowania i urządzenia, strony zawierają umowę leasingu finansowego gruntu.

Główne cechy umowy leasingu operacyjnego:

  • umowa zawarta na czas oznaczony – minimalny okres leasingu 5 lat,
  • przedmiot leasingu zaliczany jest do składników majątku leasingodawcy,
  • koszt uzyskania przychodów stanowią: pierwsza rata, prowizje, raty miesięczne, koszty eksploatacji,
  • VAT (23%) naliczony-płatny łącznie z ratami leasingowymi.

Leasing zwrotny

Niezależnie od charakteru leasingu – operacyjnego czy finansowego – w praktyce funkcjonują różne jego odmiany, uzależnione, między innymi od źródła nabycia przedmiotu leasingu. Taką odmianą leasingu może być leasing zwrotny, który jest stosowany przyodsprzedaniu nieruchomości firmie leasingowej z równoczesnym zawarciem z nią umowy o możliwość dalszego korzystania z przedmiotu, właśnie w formie usługi leasingu. W ten sposób przedsiębiorstwo w szybki sposób poprawia swoją płynność finansową, lub pozyskuje środki na inwestycje. Co więcej, poprawia bieżącą sytuację finansowej firmy. W zamian za udostępnienie przedmiotu leasingu firma leasingowa żąda uiszczenia opłaty wstępnej oraz płacenia rat. Oznacza to, że całkowite koszty naturalnie przekroczą cenę, po jakiej sprzedano nieruchomość. Jednak dla firm potrzebujących szybko kapitału (np. w zagrożeniu utraty płynności finansowej)  leasing zwrotny jest dobrym rozwiązaniem.

Po wygaśnięciu umowy leasingowej, nieruchomość jest odsprzedawana pierwotnemu właścicielowi po ustalonej wcześniej cenie.

Alternatywa dla kredytu?

Nie bez powodu leasing jest porównywany do kredytu bankowego. W tym kontekście leasing nieruchomości jest alternatywną formą finansowania, która pozwala między innymi na:

  • wykorzystanie tarczy podatkowej dzięki możliwości zaliczenia rat leasingowych do kosztów uzyskania przychodów i skrócenia okresu amortyzacji,
  • sfinansowanie innych inwestycji dzięki uwolnieniu środków finansowych „zamrożonych” w nieruchomościach (poprawa płynności leasingobiorcy),
  • efektywne wykorzystanie majątku,
  • poprawę wyników finansowych leasingobiorcy (leasing zwrotny),
  • osiągnięcie wymiernych korzyści wynikających z optymalizacji kosztów.

Korzyści te uzyskuje się przy zachowaniu prawa posiadania nieruchomości (leasing zwrotny) i możliwości jej aktywnego zarządzania (komercjalizacja, ponoszenie nakładów inwestycyjnych), a następnie jej nabycia na wcześniej ustalonych warunkach.

Przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z leasingu nieruchomości należy dokonać analizy finansowej firmy i porównać oferty, aby znaleźć najbardziej korzystne rozwiązanie.


Multispektrum Sp. z o.o. Paweł Wrotek