Mieszkaniówka: podaż rośnie, a co z cenami?

Mieszkaniówka: podaż rośnie, a co z cenami? pixabay.com

Co do zasady wzmożony popyt na jakieś dobro powinien działać stymulująco na jego ceny. Czy dzieje się tak w przypadku rodzimych mieszkań z pierwszej ręki?

Ożywienie koniunktury w pierwotnym segmencie krajowych nieruchomości mieszkaniowych, od dłuższego już czasu określane wprost jako sprzedażowy boom, liczy już sobie dwa i pół roku.

Już dziś wiadomo, że rok bieżący, podobnie zresztą jak i poprzedni, będzie rekordowy pod względem wolumenu mieszkań sprzedanych przez deweloperów. W okresie pamiętnej prosperity z lat 2006-2008 wzmożony popyt na mieszkania doprowadził do dynamicznej hossy, której efektem była bańka cenowa. Jej pęknięcie przed dokładnie siedmioma laty doprowadziło do kilkuletniego okresu uciążliwego spowolnienia koniunktury. Jest rzeczą naturalną, że to właśnie ceny są podstawowym parametrem rynku nieruchomości, a ich zmiany to z kolei niezastąpiony wskaźnik stanu koniunktury. Jak więc wygląda ich ewolucja w minionych kwartałach?

Efekt boomu bez hossy

Jak wynika ze statystyk serwisu RynekPierwotny.pl, w siedmiu głównych aglomeracjach kraju, reprezentujących największy obrót na rynku nieruchomości mieszkaniowych, wzrost cen ofertowych mieszkań z pierwszej ręki, porównując wyniki z końca III kw. bieżącego i ubiegłego roku, odnotowano w sześciu przypadkach. Najbardziej podrożał mkw. lokalu deweloperskiego w Trójmieście i Katowicach, odpowiednio o ponad 5 i ponad 6 proc. Relatywnie istotną zwyżkę o 3,7 proc. zanotowała też Warszawa.

Podobne artykuły:

Jedyną spośród największych miast lokalizacją, w której ceny uległy niespełna półprocentowemu spadkowi, był Kraków. Dlaczego w pozostałych dużych miastach rok do roku ceny nieco wzrosły, a w drugiej co do wielkości rodzimej metropolii się obsunęły?

Jak na razie nie jest to raczej na pewno pierwszy efekt coraz bardziej nagłaśnianego, tragicznego wręcz stopnia zanieczyszczenia środowiska naturalnego w stolicy Małopolski. Jeżeli jednak sytuacja nie ulegnie w przewidywalnym terminie radykalnej zmianie, może już wkrótce znaleźć swoje negatywne przełożenie na drugi w kraju pod względem atrakcyjności krakowski rynek nieruchomości mieszkaniowych.

ceny mieszkań RynekPierwotny.pl

Faktycznym winowajcą symbolicznego jak na razie spadku stawek za metr kwadratowy krakowskiego lokum z pierwszej ręki był rekordowy wzrost podaży w minionych czterech kwartałach. W tym czasie oferta deweloperska wzrosła tu o blisko jedną czwartą i to pomimo bardzo dobrych wyników sprzedaży nowych mieszkań. Czy tego typu tendencja może rozszerzyć się na inne krajowe aglomeracje? Nie da się tego całkowicie wykluczyć.

Tymczasem w prezentowanych lokalizacjach ceny ofertowe metra kwadratowego mieszkań deweloperskich wzrosły średnio o równo 3 proc. Tego typu zmianę stawek trudno jest interpretować jako typową hossę na rynku nieruchomości. W rezultacie panującą tu obecnie koniunkturę można raczej określić jako „boom bez hossy”. Jest to specyficzny efekt kombinacji rekordowego popytu na nowe mieszkania z mocno rozpędzoną deweloperską machiną inwestycyjną. W ten sposób nawet pomimo rekordowego popytu podaż lokali na pierwotnym rynku mieszkaniowym rośnie, zbliżając się powoli do rekordowych statystyk podaży nowych mieszkań sprzed około trzech lat.

W tej sytuacji potencjalni klienci deweloperskich biur sprzedaży raczej nie muszą się obawiać istotnego statystycznie wzrostu deweloperskich cenników w przewidywalnym terminie.

O ile bowiem coraz trudniej jest przewidzieć perspektywy sprzedażowego boomu, to nieruchomościowa hossa z prawdziwego zdarzenia najprawdopodobniej jeszcze nieprędko zagości w krajowej mieszkaniówce.

Nowy rok już bez „fajerwerków”?

Z niedawno opublikowanych statystyk GUS dotyczących budownictwa mieszkaniowego wynika, że deweloperzy nie tylko wciąż budują bardzo dużo, ale wręcz zamierzają budować jeszcze więcej. Świadczy o tym absolutnie rekordowa ilość pozwoleń na budowę, o jaką przedsiębiorcy wystarali się w ostatnich czasach. Widać więc, że wiara branży deweloperskiej w perspektywy utrzymania rekordowej koniunktury sprzedażowej nowych mieszkań wciąż szybuje bardzo wysoko. Pytanie tylko, czy przypadkiem nie zaczęła już „bujać w obłokach”?

O ile bowiem świetna passa rodzimych deweloperów mieszkaniowych jeszcze w końcówce br. jest praktycznie przesądzona, o tyle jej kontynuacja w dotychczasowej skali w zbliżającym się nowym roku może budzić już pewne wątpliwości.

Podobne artykuły:

Spektakularny sukces programu Mieszkanie dla Młodych na rynku wtórnym już w dwóch pierwszych miesiącach od jego debiutu w segmencie mieszkań używanych, podniesienie wkładu własnego kredytów mieszkaniowych od stycznia 2016 r. do 15 proc. czy wreszcie przewidywane istotne pogorszenie warunków działalności operacyjnej sektora bankowego, to główne czynniki, które mogą zahamować niczym dotychczas niezakłócany marsz deweloperów po kolejne rekordy sprzedażowo-inwestycyjne.

Faktem jest, że MdM w największych miastach pozostanie zdominowany przez rynek pierwotny, a 5-proc. zwyżkę wkładu własnego będzie można najprawdopodobniej zastąpić ubezpieczeniem. Mimo to jednak deweloperzy muszą się liczyć od stycznia z dość wyraźnym pogorszeniem środowiska gospodarczego, w którym przyjdzie im funkcjonować. Z dużym prawdopodobieństwem należy więc liczyć się z tym, że czas sprzedażowych „fajerwerków” w deweloperskich biurach obsługi klienta powoli dobiega końca. 

RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński